Con il Decreto Cura Italia, è stato riconosciuto al conduttore – per il mese di marzo 2020 – un credito di imposta, da utilizzare esclusivamente in compensazione, pari al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, purché relativo agli immobili rientranti nella categoria C1.
Da più parti si pone questione in merito alla possibilità di legittimamente sospendere, anche unilateralmente, il pagamento del canone di locazione per immobili oggetto di contratto “uso diverso” (commerciale), ovvero di ridurne l’importo, fintanto che dureranno gli effetti dell’epidemia Covid-19.
In condizioni di normalità, il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione, quale corrispettivo per il godimento del bene, indipendentemente dall’andamento degli affari che all’interno dello stesso gestisce, così come indipendentemente dal fatto che faccia uso, o meno, dell’immobile stesso.
Nella fase emergenziale di cui sopra è evidente come l’impossibilità di fruire delle utilità attese dalla locazione sia oggettiva.
Va considerato come, a fronte dell’impossibilità oggettiva di trarre le utilità dal bene, per tutto il periodo di emergenza, si verifica un oggettivo squilibrio del sinallagma contrattuale, che incide direttamente sulla causa del contratto.
E’ necessario, in assenza di Giurisprudenza, verificare se la copiosa normativa emergenziale o la normativa ordinaria forniscano all’interprete soluzioni accettabili.
Il Decreto “Cura Italia” del 17 marzo 2020, all’art. 91 sancisce che il rispetto delle misure di contenimento deve sempre valutarsi ai fini dell’esclusione, della responsabilità del debitore, anche con riferimento ad eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.
Quanto sopra parrebbe introdurre, con riferimento al rispetto delle misure di contenimento (id est, la chiusura dell’esercizio commerciale), un elemento suscettibile di valutazione ai fini della determinazione della responsabilità del debitore che non adempia, parzialmente o del tutto, le proprie obbligazioni, assumendo come elemento necessario quello di tener conto del contesto emergenziale e delle limitazioni all’attività negoziale e produttiva che ne conseguono,quantomeno quale criterio senza, però, espressamente sancire una sua esenzione da responsabilità in caso di inadempimento.
La norma parrebbe escludere, specie se vista anche alla luce dell’introduzione del succitato credito di imposta, un automatico effetto liberatorio del debitore, ma parrebbe lasciare spazio a valutazioni caso per caso, che condurrebbero all’esclusione dell’onere risarcitori qualora le sue condizioni particolari possano indurre il giudice a ritenere che l’inadempimento sia stato conseguenza diretta del rispetto delle prescrizioni emergenziali.
Allo stato e salvo accordi tra le parti di riduzione temporanea del canone (probabilmente unico rimedio auspicabile prendendo sunto anche dal dato legislativo relativo al credito di imposta), pare opportuno non assumere iniziative in attesa di un nuovo intervento legislativo che, probabilmente e auspicabilmente, contribuirà ad elidere i riflessi economici delle succitate problematiche.
